Taloyhtiön ikkunaremontti herättää osakkaissa usein saman kysymyksen: kuka oikeastaan maksaa mitä, ja mihin osakkaalla on sananvaltaa. Vastuunjako ikkunaremontissa ei ole yhtä yksiselitteinen kuin monet luulevat, ja juuri tästä syystä riidat yhtiökokouksissa ovat yleisiä.
Asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että ikkunat kuuluvat rakennuksen rakenteisiin, joten niiden kunnossapitovastuu on pääsääntöisesti taloyhtiöllä. Tämä yllättää monet, sillä ikkunat sijaitsevat fyysisesti huoneiston sisällä ja osakas käyttää niitä päivittäin. Vastuu ei kuitenkaan mene suoraan käyttäjälle, vaan perustuu siihen, onko kyse rakenteesta vai pintakäsittelystä.
Kenelle ikkunaremontin kustannukset kuuluvat
Yhtiöjärjestys ratkaisee viime kädessä, mutta ellei siellä ole erikseen mainittu toisin, taloyhtiö vastaa ikkunoiden rungoista, karmeista ja lasituksesta. Osakas puolestaan vastaa tyypillisesti sisäpuolisista pintakäsittelyistä, kuten maalauksesta, ja joissain yhtiöissä myös sisäpuitteiden kunnossapidosta, jos yhtiöjärjestys näin määrää.
Käytännön esimerkki avaa tilannetta hyvin. Kun 1970-luvun lähiökerrostalossa Tampereella uusitaan kaksilasiset ikkunat kolmilasisiin MSE-ikkunoihin, hallitus teettää urakan kokonaisuudessaan yhtiön laskuun – myös uusien ikkunoiden sisäpuitteet ja tiivisteet kuuluvat urakkaan, koska kyse on koko rakenteen uusimisesta, ei pelkästä pintaremontista. Osakas ei tällöin voi vaatia hyvitystä siitä, että hän on itse aiemmin maalannut ikkunansa, vaikka työ menisikin remontissa hukkaan.
Yleinen väärinkäsitys on, että osakas saisi itse päättää haluaako hän uudet ikkunat vai ei, jos taloyhtiö tekee linjasaneerauksen yhteydessä ikkunaremontin. Näin ei ole. Kun yhtiökokous on tehnyt päätöksen koko rakennusta koskevasta ikkunaremontista, päätös sitoo kaikkia osakkaita riippumatta siitä, onko yksittäinen osakas juuri vaihtanut ikkunansa omalla kustannuksellaan pari vuotta aiemmin. Tästä syntyy usein kitkaa, ja siksi taloyhtiön ikkunaremontin päätöksenteko ja hyväksyntä kannattaa käydä läpi huolella ennen äänestystä.
Milloin osakkaan oma ikkunaremontti on mahdollinen
Osakkaalla on oikeus tehdä ilmoitus taloyhtiölle ja pyytää lupa kunnostaa tai uusia oman huoneistonsa ikkunat omalla kustannuksellaan, jos taloyhtiöllä ei ole lähiaikoina suunnitteilla koko kiinteistön kattavaa remonttia. Tämä on erityisen ajankohtaista, jos ikkunat vetävät kylmää tai lasien välissä näkyy kondenssia.
Lupa kannattaa aina hakea kirjallisesti, ja hallituksen tulee hyväksyä käytettävä ikkunamalli, jotta julkisivun ilme pysyy yhtenäisenä. Moni osakas tekee sen virheen, että tilaa ikkunat suoraan ikkunaliikkeeltä ilman yhtiön lupaa – tämä voi johtaa siihen, että taloyhtiö vaatii ikkunat purettavaksi tai osakas joutuu maksamaan myöhemmin uudelleen, kun koko rakennuksen ikkunaremontti toteutuu eri aikataulussa. Jos yhtiö sittemmin tekee linjaremontin, omalla kustannuksella asennetut ikkunat eivät yleensä oikeuta hyvitykseen, ellei asiasta ole erikseen sovittu hallituksen kanssa etukäteen.
Osakkaan oikeudet remontin aikana
Osakkaalla on oikeus saada tieto remontin aikataulusta, kestosta ja siitä, miten työ vaikuttaa huoneiston käytettävyyteen hyvissä ajoin ennen töiden alkua. Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiön tulee tiedottaa esimerkiksi siitä, milloin ikkunat ovat auki useamman tunnin ajan asennustyön vuoksi ja miten huoneiston lämmitys tai sisäilma siitä kärsii.
Osakkaalla on myös oikeus vaatia, että työ tehdään ammattimaisesti ja sovitun aikataulun mukaisesti. Jos asennuksessa käy niin, että karmisyvyys ei sovi seinärakenteeseen tai tiivistys jää puutteelliseksi, osakkaalla on oikeus reklamoida taloyhtiölle, joka puolestaan vastaa urakoitsijalle. Osakas ei asioi suoraan urakoitsijan kanssa, vaikka virhe koskisikin hänen omaa huoneistoaan – vastuu kulkee aina taloyhtiön kautta. Tästä syystä taloyhtiön ikkunaremontin urakoitsijan valinnalla on suuri merkitys koko prosessin sujuvuuteen.
Kohtuullinen korvaus haitasta on myös osa osakkaan oikeuksia, jos remontti pitkittyy merkittävästi tai aiheuttaa poikkeuksellista haittaa, esimerkiksi jos ikkunattomia aukkoja joudutaan pitämään suojapeitteen alla useita viikkoja pakkaskaudella. Tällaiset tilanteet ovat harvinaisia hyvin suunnitellussa urakassa, mutta talvikaudella toteutettavissa remonteissa riski kasvaa.
Yleisimmät virheet osakkaan näkökulmasta
Kolme virhettä toistuu taloyhtiöiden ikkunaremonteissa osakkaiden puolella. Ensimmäinen on se, että osakas jättää tutustumatta yhtiöjärjestyksen vastuunjakopykäliin ennen kuin valittaa kustannuksista – moni yhtiöjärjestys on laadittu 1980- tai 1990-luvulla eikä vastaa nykyistä asunto-osakeyhtiölakia täysin, jolloin tulkinta jää tapauskohtaiseksi.
Toinen virhe on omatoiminen ikkunaremontti ilman hallituksen lupaa, mikä on käsitelty edellä. Kolmas, ja ehkä yleisin, on se, että osakas ei osallistu yhtiökokoukseen, jossa ikkunaremontista päätetään, ja vetoaa jälkikäteen siihen, ettei ollut tietoinen päätöksen sisällöstä. Kokouspöytäkirjat ja osakkaille lähetetyt esityslistat ovat sitovia riippumatta osallistumisesta, joten poissaolo ei anna oikeutta kiistää päätöstä myöhemmin.
Miten kustannukset jaetaan käytännössä
Ikkunaremontin rahoitus näkyy osakkaalle yleensä ylimääräisenä yhtiövastikkeena tai rahoitusvastikkeena, joka jaetaan osakkeiden lukumäärän mukaisessa suhteessa, ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta jakoperustetta. Suuremmissa taloyhtiöissä remontti rahoitetaan usein yhtiölainalla, jolloin osakas voi valita maksaako oman osuutensa kerralla pois vai lyhentääkö sitä lainan mukana vastikkeen osana.
Kustannukset vaihtelevat merkittävästi ikkunamateriaalin ja -tyypin mukaan. Perustason PVC-ikkuna tulee taloyhtiölle edullisemmaksi kuin puualumiini-ikkuna, mutta moni hallitus valitsee silti puualumiinin sen pidemmän käyttöiän ja paremman U-arvon vuoksi – nykyaikainen kolmilasinen MSE-ikkuna yltää usein U-arvoon 0,8–1,0 W/m²K, mikä näkyy suoraan lämmityslaskussa. Ikkunaremontin aikataulu ja vastuunjako taloyhtiössä kannattaa käydä osakkaiden kanssa läpi jo hankesuunnitteluvaiheessa, jotta yllätyksiä vältetään.
Usein kysyttyä
Voiko osakas kieltäytyä ikkunaremontista omassa huoneistossaan?
Ei voi, jos yhtiökokous on tehnyt päätöksen koko rakennusta koskevasta remontista enemmistöpäätöksellä. Kieltäytyminen voi johtaa siihen, että taloyhtiö vie asian oikeuteen saadakseen pääsyn huoneistoon.
Kuka maksaa, jos osakas on jo uusinut ikkunansa omalla kustannuksellaan?
Pääsääntöisesti taloyhtiö ei hyvitä aiemmin tehtyä yksityistä remonttia, ellei asiasta ole erikseen sovittu hallituksen kanssa etukäteen ennen oman remontin toteutusta.
Voiko osakas vaatia parempaa ikkunamallia kuin mitä taloyhtiö on valinnut?
Osakas voi esittää toiveen hallitukselle, mutta yhtenäinen julkisivuratkaisu on lähtökohta, jota yksittäinen osakas ei voi ohittaa ilman koko yhtiön hyväksyntää.
Yhteenveto
Osakkaan vastuu ja oikeudet ikkunaremontissa kiteytyvät kahteen asiaan: rakenteet kuuluvat taloyhtiölle, ja päätökset koko kiinteistöä koskevista remonteista sitovat kaikkia osakkaita äänestystuloksesta riippumatta. Selkeä yhtiöjärjestys, ajoissa käyty tiedotus ja hallituksen kanssa sovitut pelisäännöt omatoimisille remonteille ehkäisevät suurimman osan riidoista jo etukäteen.